您的位置:首页 >新闻资讯 > 物流地产

从流程看物流园区的存在问题和发展趋势

作者:中国物流新闻网新闻中心  来源:中国物流产品网  发布时间:2016-5-18 13:03:57

中国物流新闻网:有行业数据指出目前全国物流园区空置率高达60%,大部分物流园区都是在玩圈地,园区经营只是为养土地,以再收储或者转让方式退出获取投资回报。这样造成投资园区的不懂物流,而搞物流的又没有土地的怪圈。

国内物流园区投资和经营出现冰火两重天的状况:投资商热捧,但是经营上鲜有出彩者。究其原因,在于投资商存在“重投资,轻经营”的观念,导致大量物流园区投资建成后,经营困难,经营性利润甚至无法覆盖投资财务成本,对投资商形成巨大压力。按照目前投资情况,今后将有大量物流园区建成投入使用,对于现有物流行业资源争夺将更加激烈,经营上势必遇到更大困难。本文试图从物流园区建设运营流程,解析物流园区存在问题,并总结发展趋势,供物流园区投资和经营者参考。

【物流园区问题分析】

投资物流园区主要有五个步骤:买地、规划、建设、招商和运营。除了建设,当前我国物流园区投资过程的其它四个步骤都存在不少问题,这些问题给园区的投资经营带来众多潜在威胁与现实困境。以下分析购买土地存在的风险以及买完地后在接下来的规划、招商和运营过程中存在哪些问题。

1.土地获取

物流园区投资第一步是土地的获取,这需要注意两点:选址与征地。

(1)土地选址。“地段,地段,还是地段”同样适用于物流园区投资。交通便利,靠近高速公路或者国道,省道,接近传统物流集聚区或者产业集聚区,是选址的最佳考虑。但是现实中发现大量的物流园区选址时对交通流考虑不足,尤其是出入口和限高等部分,造成园区建成后交通出现大问题。

(2)征地。所有与土地有关的投资都会遇到征地问题,物流园区投资同样会遇到。大量地方政府在未完成“七通一平”之前要求投资商提供拆迁款,在拆迁出现问题时,投资商将面临巨大风险。

2.园区规划

当前国内投资商在进行园区规划时容易忽略一些条件,使物流园区投资建成后,经营困难。园区规划主要存在三个问题。

(1)不了解物流行业业态与发展趋势。这几年,物流行业出现大量新的业态和商业模式,处于变革前夜。不研究物流行业特点及发展趋势,使投资的物流园区建成后不符合物流经营业态的比比皆是。

(2)忽略政府规划与当地市场情况。政府规划是纲要,是指导性原则,是投资指南。而当地约定俗成的市场是经过长期市场洗礼后的产业平衡状态;对于二者的忽略,会直接导致投资失败。

(3)缺乏准确的园区定位。园区定位与园区经营息息相关,而大多数投资者,希望做一个“高大上”、“大而全”的物流园区,符合所有物流业态的要求,结果做成四不像,导致后期经营困难。

3.招商

全国众多物流园区招商情况不理想,招商失败或者引入的商家、项目不适合园区发展的现象比比皆是。招商存的问题主要体现在以下三个方面。

(1)招商策划不够。大量物流园区招商基本上没有策划,做到哪里算哪里。这个方面需要学习房地产行业的招商策略和策划。

(2)园区运营服务不到位。当前国内物流园区招商定位中过分强调政策以及租金的优惠,而对企业需要的运营服务需求投入不足,在基础设施、金融以及信息技术等方面给企业的支持度不够。

(3)售后服务不够。物流园区认为企业入驻就等于招商结束,不重视后期对入驻企业的服务与承诺,容易导致入驻企业外逃。

4.运营

即使前面所有决策都正确,招商即满,物流园区仍然存在经营问题。当前园区运营缺乏创新,租金仍是主要利润来源(见下图),而仅靠租金回报无法满足投资回报的要求。当前物流园区在运营过程中主要存在以下问题。

(1)对物流从业者的轻视是致命伤。物流园区投资者是各路土豪,基本上独立于物流圈之外,究其原因是对物流从业者的轻视。物流从业者多数在“散小乱差脏”的环境中作业,各种工作与生活习惯为投资者所不待见。殊不知,轻视客户就是投资失败的开始。

(2)物流园区缺乏有效的增值服务。无论在园区推广何种增值服务,首先需要帮助入驻企业实现和提升自身价值。对于物流这个微利行业,提升物流服务的价值变得尤其重要。而园区投资者恐怕从没有考虑过如何为入驻物流企业赚钱,即使考虑过,也不知从何入手。

(3)园区信息化水平低。园区信息化尽管被一再提及,但是目前仍然停留在纸面上和政府视察时的简单展示中,远没有进入实际应用阶段。

【国内物流园区的发展趋势】

可预见的趋势是,物流园区的整合与兼并,改造与重建的时代正在到来。

1.全国性连锁物流园区经营业态,即“地网”一定会出现。

随着物流行业各类新业态出现,物流园区最终一定实现网络化经营,形成全国物流园区一张大网格局,冲击区域型物流园区,典型如普洛斯。

2.园区信息化联网业态,即“天网”也一定会出现。

物流服务是网络高度依赖型现代服务业,基于行业特点,物流基础设施和物流服务信息化“天网”已经成为未来决胜的关键。

3.园区配套设施将出现连锁经营的业态。

由于全国连锁型物流园区的出现,园区配套设施将趋于标准化,如汽修汽配,加油站或加气站,旅馆等,同样会呈现连锁经营趋势。

关键字:物流园区

中国物流新闻网版权声明:凡注明来源为“中国物流新闻网:xxx(署名)”,除与中国物流新闻网签署内容授权协议的网站外,其他任何网站或者单位未经允许禁止转载、使用,违者必究。如需使用,请与010-65001167联系;凡本网注明“来源:xxx(非中国物流新闻网)”的作品,均转载与其他媒体,目的在于传播更多信息,但并不意味着中国页岩气网赞同其观点或证实其描述,文章内容仅供参考。其他媒体如需转载,请与稿件来源方联系,如产生任何问题与本网无关,想了解更多内容,请登录网站:http://www.clpcn.com.cn

发表评论共有0访客发表了评论

    暂无评论,快来抢沙发吧!

我来说几句吧

验证码: 看不清楚?

京ICP备12023756号/京公网安备11010502023804
中国物流新闻网--中国物流新闻行业唯一门户网站
新闻采编部:13911674609 QQ:1815812060 E-mail:chengyali@126.com 传真:010-65002772
中国物流新闻网--中国物流新闻行业唯一门户网站官方唯一指定交流群QQ:466919063
地址:北京市朝阳区朝外延静西里2号华商大厦1007A室
版权所有 中国物流新闻网© Copyright 2011 - 2014. All Rights Reserved. Power by I5tool.com